市场预期已久的房地产新政终于出台。昨日，五部委打出“组合拳”，央行、住建部、银监会联合发布通知，二套房商贷首付比例从六成降至四成，公积金贷 款二套首付最低三成;财政部、国税总局也联合出台新政，二手房营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。《法制晚报》记者上午从北京公积金中心了解到，目 前还未收到正式文件，首付比例下降正式实施还需时间。市地税局则表示，从今天起严格执行新政。

记者以一套总价200万元的住房为例计算发现，虽然首付降低，但需支出的贷款利息增加，月供增加了一倍。

首付

新政二套房贷款首付比降至四成

昨天下午，市场就有传言称央行要召开发布会宣布房贷调整的政策，法晚记者向央行新闻处求证，相关负责人否认了传言的说法。而就在下午5时左右，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布对二套房贷首付等进行调整。

通知称，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

此前，二套房贷普遍执行的是“首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策，在北京购买二套房首付比例不低于70%。

追访市公积金中心、五大行暂未调整二套房贷

今天上午，北京市公积金中心相关负责人对法晚记者表示，目前该中心还未收到央行的正式文件，“现在只是发布通知，到正式实施还需要一段时间。”

新政发出后，浙商银行昨晚宣布即时调整二套房贷政策，二套房贷利率可享7折，但前提为购买浙商银行有开发贷款合作楼盘的优质客户。而在此前，该银行对于借款人家庭有一套住房有贷款余额，又申请贷款购买住房的，首付比例不低于六成，贷款利率下限为基准利率的1.1倍。

工、农、中、建、交五大行方面，截至记者发稿时，暂未收到调整二套房贷政策的消息。

浙商银行二套房贷政策变化

房屋类型 最低首付 利率下限普通住宅(总价在500万以下的公寓) 4成 基准利率7折别墅、排屋及总价500万以上的公寓 5成 基准利率8.5折

解读刺激改善型需求降低首付门槛

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从此次新政的核心内容来看，本次新政重点利好的是合理改善型人群，降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用公积金购买首套房的首付门槛降到20%，盘活公积金使用效率的意图表现明显。

胡景晖认为，新政将刺激改善型需求的提前释放，将促进大户型、高价房的销售，促进改善型业主卖掉城中的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显的利好，因为有更多的中小户型房源可供选择。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，这将是历史上最宽松的政策，对于市场来说，起码可以直接增加10%的有效购买需求。

税费

调整二手房“满2”转让免征营业税

昨天下午，就在三部委发布通知几分钟之后，“组合拳”里的另一拳也打出——财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

通知称，自今日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

财政部和国税总局在2011年出台了相关文件，对二手房交易缴纳营业税的区分年限是5年。在此之前，个人住房转让营业税免征年限是2年。昨天出 台的新政意味着，二手房转让享受营业税免征的政策门槛再次降低到了2年，免征营业税时间由“满5”变为“满2”。但此次税费调整并未涉及个人所得税这一二 手房交易税负最重的税种。

追访营业税“5改2”利于改善需求

今天上午，北京市地税局相关负责人表示，从今天起，北京将严格按照财政部下发的通知执行新政。

伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉表示，此次调整针对的是普通住宅，在通知调整前，不满5年的二手普通住房出让，需要征收房屋总价款全额5.5%的营业税。调整后，满2年而不满5年的住房出售，可减免十余万元税。

事实上，市场上还有非普通住宅，也就是通常意义上的“豪宅”。宋辉称，非普宅的计税相对复杂。不“满2”则计全额的5.5%，“满2”则为差额的5.5%(差额是指房屋购买时总价和二次出售时市价之间的差额)。

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为，营业税“5改2”，有利于改善型购房人卖掉原来的房子，尽管以前营业税也是转嫁给购房人的，免除后，购房 人负担下降，省了几万到十几万的费用，利于成交。而以现在的供求关系来看，业主还没有“底气”将免除的营业税“转嫁”到房价里。

此外，目前新政实施以后，原政策废除，一律按新政办理。起算点为契税缴纳或领证的时间。

分析稳定房地产市场“量增价稳”或是主流

兴业银行首席经济学家鲁政委认为，五部委同时出手，从供地、政府收购商品房做保障房、首付、营业税等领域进行调整，总体试图稳定房地产市场。由于过去房地产市场一直弥漫着浓厚的情绪化氛围，此种调整标志着政策重回理性正轨。

胡景晖认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来宏观楼市像过去几年那样“量价齐升”的情况将不会再出现，“量增价稳”将成为2015年楼市主流。

文/记者罗晓静蒲长廷

调整后营业税

(差额=销售收入-购房价)

住宅类型 年限 税率 年限 税率普宅 2年内 全额5.5% 2年以上 免征非普宅 2年内 全额5.5% 2年以上 差额的5.5%

纳税“普宅”标准(同时适用契税)

政策规定，“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅。

对于北京，2014年下半年实施新的缴税“普宅”纳税标准，不再只设立房屋交易单价的一个指标，而是加入了总价的指标，两个指标只需要达到一个，就可认定为普通住宅。

环线 单价(元/平米) 总价(万元/套)五环内 39600 468

五环至六环31680 374

六环外 23760 281

算账月供增一倍

虽然首付比例降低，但贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会在一定程度上有所加大。

贷款增加了多少?法晚记者以购买一套总价为200万元的普通住房为例进行计算。